La hausse des prix du logement inquiète, tant parce qu’il devient plus difficile de se loger qu’à cause des effets négatifs associés à l’éventuel éclatement de la bulle immobilière.
L’an dernier, les prix moyens des maisons ont augmenté d’au moins 25 pour cent à Toronto par rapport à l’année précédente, le prix moyen d’une maison en rangée dépassant maintenant les 1,2 million de dollars. Depuis 12 ans, les prix moyens des maisons au Canada ont plus que doublé, l’augmentation étant de beaucoup supérieure à la hausse des salaires et des revenus.
De nombreuses mises en garde quant aux conséquences d’un éclatement de la bulle immobilière ont été formulées au Canada au cours de la dernière décennie. Mais les prix ont continué à grimper et les taux d’emprunt à diminuer. Si les taux hypothécaires finissaient par augmenter, une chute des prix des maisons suivrait rapidement.
Il y aurait plusieurs répercussions sur l’économie :
- un déclin de la construction et de l’activité immobilières.
- une chute des dépenses de consommation.
- une augmentation du nombre de faillites.
- une diminution des revenus provenant des impôts et des dépenses gouvernementales.
Un recul de la construction jusqu’à sa moyenne historique entraînerait la perte d’environ 250 000 emplois et une baisse du PIB de 1,8 pour cent. Une baisse des prix des maisons de 20 pour cent réduirait d’environ 700 milliards de dollars la richesse immobilière des familles canadiennes. Comme les familles ne pourront plus utiliser leur maison pour financer leurs dépenses de consommation courantes, les dépenses de consommation seraient réduites d’environ 40 milliards de dollars. Ce serait l’équivalent d’une réduction de la croissance économique du Canada d’environ 2 pour cent. Un choc de cette ampleur est susceptible d’entraîner une récession.
Les enjeux sont élevés et c’est pour cette raison que la Banque du Canada hésite tant à hausser les taux d’intérêt, même si ce sont ces faibles taux qui ont permis la flambée des prix des maisons. Les gouvernements prennent enfin quelques mesures pour contenir les hausses des prix immobiliers, comme un financement accru pour le logement abordable et l’imposition de taxes aux acheteurs étrangers pour réduire la spéculation. Nous devons toutefois nous doter d’un moteur de croissance économique plus durable que des taux d’intérêt faibles et des prix des actifs élevés. La vraie stimulation économique passe par l’augmentation des salaires et des revenus des familles.